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投资住宅的人,一定要把心态放好。毕竟,相比股票、期货,这种投资风险较小。 相对来说,商铺的投资回报高一些,但“个盘”的挑选眼光要求更高。除了看地段、看项目外,还要看运营者。 张卉卉 (张卉卉)
要赚钱,做房产,这曾经是个公开的秘密。 无论之前是在做跟房产多么八竿子打不着的行业,可以看到的现状就是:不管做服装的、还是做家电的、甚至连做文具、做冰棍的企业都在涉足开发房产。 那些依靠传统制造业起家的企业,那些在其他行业赚了钱的小商人们,那些以为有块地就能赚钱的小公司们,都奋不顾身地投身房地产这个巨大围城之中。 房地产行业的钱真的这么容易赚吗?当龙卷风袭过,残局正等待收拾。 延迟交房8个多月的中山御庭,还在施工中 中山御庭,原名紫源公寓,交房时间本应是在2011年6月30日,而时至今日,该盘仍未交房。(2011年8月4日本报曾做过报道) 当初拿下中山御庭这块土地的,是来自丽水的浙江正达置业有限公司,之后成立了项目公司杭州正鸿置业有限公司。而由于遇到资金问题,该项目在2009年6月转让了全部股份,一义乌老板正式接手该楼盘。但这次的接手并未让开发进行得很顺利,事实上,至今仍未交房。 本周二,记者再次来到江城路和抚宁巷交叉口的中山御庭。 掩藏在老居民楼之中的中山御庭相对隐蔽,走近后会发现,红色的外立面还是区别于周围,比较起眼。总共三幢楼,楼房整体都已基本完工,目前正在进行后期的配套和路面建设。 工地两旁大门上贴着“施工需要,勿将车辆停入施工通道内”的通告,施工人员正在施工,在询问下得知他们也是上个月才来开工的,据说之前已经停工很久了。附近的居民告诉记者,这个楼盘其实2010年就基本造好了,但一直是这么个“空壳子”。 位于楼盘附近,小巷边有一处狭小的“中山御庭”售楼处。售楼处的一位承建方负责人说,预计今年五六月份会全部完工。 记者联系到了目前该项目的总经理张宁,她表示,由于是半路接盘,中间的很多事情非常复杂。“总包方不停地以停工要挟我们。”张宁很无奈,“都等着要钱,为了能交房,我们能妥协就妥协一点吧。” 目前负责项目工程的副总经理罗冰说,他们争取在4月30日前达到工程交房条件。 事实上,无论是拿地的丽水正达,还是后来接手的这家公司,在杭州基本没有什么正式操盘的项目。张宁也承认,他们在房地产开发方面的经验并不多。对于中山御庭这个项目有没有赚钱的问题,张宁表示,事情还远没有结束,延期交房的责任说也说不清楚,究竟会不会亏,会亏多少,目前她心里也没底。 被半路接手的楼盘们,命运都很曲折 半路接盘,“三外”开发商,凡是出现这样的关键词,这个楼盘的命运一般都有些曲折。 上周,本报报道的宏厦香洲里,就是其中之一。2006年,几个义乌老板在余杭区拿下香洲里土地,由于这几个老板之前从事的是制造业,对房地产行业并不熟悉,项目进行得很不顺。在2008年,这几个义乌老板将一部分股份卖给一个萧山老板,不过由于新老股东意见不一,老股东想快速变现,新股东想做一个好的产品,于是双方产生了不可调和的矛盾。“他们(义乌老板)需要的是赚快钱,以为房地产行业只要有块地就行,谁知道最后进行不下去了。”一位知情人士说。最后,萧山老板接手项目的全部股份,并承诺公司会顺利运营下去。但一笔账算下来,钱基本上没怎么赚。 严格来说,香洲里项目的接手方,杭州华宇房地产开发有限公司,也是“三外企业”,原本做建筑起家,后来才慢慢介入房地产开发,摸爬滚打了一番之后,才发现开发商没那么好做,在这个项目上基本没赚钱,“公司已经在衢州弄了一块地,准备做现代农业。”徐向安说,这也是公司为今后的发展找活路。 项目没有烂尾,还能顺利交房,业主们的利益至少没有什么损失,这样看来,香洲里几乎是“不完美中的完美”。 相比于宏厦香洲里,西城时代家园的业主们则没这么幸运。西城时代家园的二期业主,因为开发商的资金链问题,曾导致延期交房近一年,而同样的事情又发生在了三期业主身上。啥时能交房,现在还是个未知数。楼盘的开发商,也是个“三外”企业。 房地产能赚快钱?不可能了 在房地产界,“外行、外地企业和外来资金”的企业,被称作“三外企业”。前面提到的中山御庭、西城时代家园、宏厦香洲里,都出自这样的“三外企业”之手。 这些“外行”进入杭州房地产市场的动机,无疑是把一路看涨的房地产市场当作一块“肥肉”,至于是不是叼了就跑,捞一笔就走人就不得而知了。 一位业内人士认为,在房地产行业高速发展时期,曾吸引了众多“三外企业”的加入,“原来房价涨得多,只要拿块地就能赚钱。 但这样的日子已成过去时。“现在已经跟以前完全不同了,比如说拿地资金要到位,对开发商的资金账户需要监管,行情不好时开发商回款很慢,像现在房子都结顶了还没怎么卖出去,这些都要求开发商的资金实力雄厚,并且有抵御风险的能力。想赚快钱的人,再介入这一行,无疑是会抓瞎。”这位业内人士说。 而持续一年多的楼市调控,也让这些“三外”企业们动摇了市场信心。这些开发商对市场和产品的把握能力很弱,甚至对营销、售后服务等漠不关心。一旦楼市转向,最先撤出资金仓皇而逃的就是这些“三外”企业。能顺利交房,不让业主们蒙受损失,已经算是不错的结局。 “进入房地产业就能赚钱,赚快钱的想法,现在肯定是不现实了。”一位业内人士说,这一年多的调控最大的好处是,逼退了部分没有实力的“三外”房企。 金歆
本报记者 詹丽华/文 杨可威/制图 在杭州,十几年前,有一个人怀揣着十几万块钱和一个梦想,懵懵懂懂地进入了房地产行业,据说,他获得的第一笔银行贷款只有10万元,据说,他第一次买地的钱还是几个朋友拼拼凑凑借来的。十几年后,这个人拥有了一个业内排名前十,进驻了39个城市的房地产开发集团,于是乎,这个行业里又多了一个“传奇”。 一个又一个“传奇”,在这个行业里生成,这似乎是一个“聚宝盆”:扔一块金子进去,长出一座金山来总能在极短的时间里产生巨大的财富,那么简单,毫无压力,似乎谁都能玩得转。 真的是这样吗?如果,你去问那些“传奇”中的当事人,他们大概会感叹,活着更重要。 几轮调控,多少身影在杭州楼市里消失 有入行15年的业内人士回忆他的经历,说,上世纪90年代末的房地产市场才是最难的时候,“那时候,看见有人来看房子,销售员都是眼泛绿光,不是因为鱼上钩,而是因为终于看到池塘里有鱼了”。 说完,他又想收回,因为不愿意打击那些年轻的同行市场是有可能更艰难的,而且,那曾经发生过。 不过,现在并不比十几年前更容易,因为从2004年开始至今,8年间经历了并仍在经历着三波宏观调控,政策环境、经济条件、客户心理的变化,从未像这8年这样频繁、激烈。 很多地产人至今记得,2005年杭州房地产界的一件大事:具有房地产开发一级资质的浙江广通房地产集团被一家投资公司收购了74%左右的股权,而原占股75%的广通员工与集体股几乎全数出局。重组也没能挽救这块杭州房企老十八家的招牌,据《法制日报》2008年11月底的报道,当年广通在法院尚待解决的债务纠纷就有六十多起,债务数额高达近7亿元。原浙江广通副总裁李强在接受媒体采访时曾说,因为政策调整,资金链衔接不上,对广通的影响很大。而就在广通重组案发生前,杭州房地产界已经出现多起开发商寻求项目合作伙伴的案例。 浙江广通,这个因为旧城改造搞得好而曾常被当作学习样本的开发商,成了杭州第一个倒下的本土地产公司。 没有什么比活着更重要的 2006年8月,万科企业股份有限公司及附属上海万科房地产集团有限公司,与南都集团控股有限公司附属上海中桥基建股份有限公司、上海南都实业投资有限公司签署系列协议,万科集团以17.6566亿的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司60%的权益,以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。交易后,万科拥有南都房产80%的股份,成为南都房产的控股股东。南都房产也正式更名为浙江万科南都房地产开发有限公司。 这是一次堪称杭州房地产史上的最大兼并交易,使万科一次性获得杭州项目资源174.1万平方米,完成了在上海、江苏、浙江的未来可售资源三足鼎立的布局。从此,我们只能对着南都的已交付项目怀念这个曾经在杭州楼市中风光无限的品牌。而大牌如万科,也是整整花了5年,才逐渐不被杭州市场视为“外来户”、“入侵者”。如果有机会,你不妨问问,曾经在不到两年的时间里三易“主帅”的浙江万科,要活的好,容易吗? 2008年下半年,有多少楼盘被砸了销售部;2009年上半年,绿城差点因为“清算危机”而“破产”;今年,又有多少开发商在降与不降、自救与求救之间犹豫、挣扎…… 问那些入行10年以上的开发商,几乎没有人会说现在的房地产市场形势是最难的时候,他们总说,现在并不比2008年下半年至2009年一季度的时候难,也不比2005年~2006年那次更难,更远远比不上上世纪90年代末的时候。 不是因为真的不难,而是因为在市场艰难的时候他们仍“活着”,那些深刻体会过市场之难而黯然离场的人,大多数已没有机会感慨一句:活下去,才有精彩。 别忘了,那些前辈留下的记忆 在做这个选题的时候,我想到了海南。两年前的这个时候,我与同事去海南,沿着1528公里的海岸线考察当地房地产市场,当时《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台尚不足两个月,“国际旅游岛”的新梦想,从1988年海南建省算起,时隔22年,“海南终于再次找着了北”的同时,沉寂了十几年的海南楼市也再度陷入疯狂。 那是一块从不缺少“传奇”的土地。在海南房地产市场的高峰期,那座总人口仅650多万的海岛上聚集着两万多家的房地产企业。据说,冯仑 (微博)、王功权、易小迪、刘军、王启富、潘石屹,这六位后来被江湖上称为“万通六兄弟”的地产人就相识在海南。在海南楼市最火爆的时候,不单是打了地基能卖钱,而是拿到红线图就能卖钱,一块地同时有十几二十家公司在倒来倒去,被业内称之为“击鼓传花”,而每个参与者都相信,这朵“花”不会落在自己手上。就是在这样疯狂的游戏中,潘石屹掘到了他的第一桶金。幸运的是,他在海南楼市泡沫破灭前就离开了,转战北京市场。若非如此,不知,还有没有今天的SOHO中国。 成功脱身的人并不多。闯海的路上,青春、事业,当然还有爱情,无数当时正年轻的地产人成就了海南的传奇,而最终只有少数如冯仑、潘石屹这样的“传奇”式人物被广为流传、奉为偶像。更多的人,在泡沫中风光一时,又随着泡沫销声匿迹,他们身后,那一座座烂尾楼、一块块被热炒又被荒废的土地,就是那段历史的碑铭。 我仍记得,几年前,楼市风雨飘摇之时,曾有媒体以“后暴利时代的房地产”为命题,做过一个系列报道,很多故事已经成为过去,但有一句话,仍然让我印象无比深刻,它说:中国房地产企业今天的现实,乃至明天的趋势,早已深埋于催生这个行业的时代基因之中。 很多人看到,却很少人看清。 詹丽华 (詹丽华 杨可威 制图)
本报记者 贝楚楚 钱塘帝景的“日光”是近日的一个热点。上周,钱塘帝景以特价清盘的方式推出1、6号楼中间套,共约150余套房源。据悉,房源几乎被预定一空。截至目前,已经签约了100余套。 据公开信息,此次钱塘帝景特价房源起价为15000多元/平方米,均价约17000元/平方米。而钱塘帝景在2011年7月首次开盘时,开发商在现场对开发成本进行了公示:成本20975元/平方米,预期利润6525元/平方米,27500元/平方米的毛坯均价。时至今日,类似的房源,单价相差万元以上,难道开发商真的是亏本大甩卖了? 价格确实降得多 3月6日钱塘帝景清盘房源推出时,老业主们得知消息带着红色的油漆,小锤子、横幅等来到项目现场,要求开发商对骤降的价格给出说法。对此开发商表示:“这个调控的市场下,不降价就卖不出好的销售额,可一旦降价,对老业主必然会有伤害,难以两全。” 记者在现场看到,“钱塘帝景”的标识不是被红油漆涂抹去,就是被业主用小锤子砸去,售楼处的墙外写着的红色标语是业主们的“伤心”。业主反应如此之激烈,可见这次降价确实狠了。 本次钱塘帝景以均价17000元/平方米的价格开盘,从定价上说,这与去年的开盘价格至少相差10000元/平方米。而按照去年开发商公示的成本价,哪怕刨去所有预期利润6525元/平方米,仅仅成本还要20975元/平方米,难道钱塘帝景这次真是亏本清盘吗? 开发商说,整体不亏本,但没盈利 上周末,记者来到了钱塘帝景